Me dirijo nuevamente (véase “newsletter” del 15 de diciembre de 2006) a la industria de seguros para compartir otras observaciones sobre la Carta Normativa Núm. N-AP-8-75-2006 (Carta) emitida por la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS) con fecha del 21 de agosto de 2006 que establece ciertos “parámetros con los que se debe cumplir al asegurar los riesgos de condominios y apartamentos de condominio. Como consecuencia de esta Carta se está dando una modalidad en la cual ciertas entidades o firmas están emitiendo valorizaciones de condominio que incluyen una valorización específica para elementos privativos originales (por supuesto nos referimos solamente a la propiedad inmueble) separada de la valorización en base a los “bare walls, bare cealings and bare floors” del condominio. Al momento de solicitar un seguro, algunos consejos de titulares y su productor o representante autorizado de seguros están optando por incluir el valor inmueble original de los apartamentos en el límite de seguros de estructura de la póliza maestra de condominios.

Comentarios:

Habiendo dicho esto, es importante referirse al contrato de seguros. El contrato de seguros de póliza maestra de condominio diseñada por Insurance Services Office claramente indica que sólo existe cubierta para elementos privativos (me refiero a la propiedad inmueble) en la póliza maestra de condominios cuando está presente un acuerdo por parte del consejo de titulares para asegurar dicha propiedad. Este acuerdo tiene que estar claramente descrito en las escrituras y/o en los “bylaws” del condominio irrespectivo de la intención del consejo, su junta y su productor o representante autorizado de seguros de asegurar los elementos privativos en la póliza maestra de condominio. De lo contrario, y al momento de una reclamación sobre la propiedad privativa, la compañía de seguros tiene todo el derecho de negarle la cubierta. Nuestra experiencia de pérdidas de póliza maestra de condominio durante el huracán Georges reveló que nueve (9) de cada diez (10) escrituras y/ sus “bylaws” no contienen acuerdos para asegurar la propiedad privativa y por ende en la póliza maestra del condominio no había cubierta para esta propiedad. Vale la pena señalar que en el contrato de seguro de póliza maestra para condominios no existe ninguna referencia relacionada con el tipo (original o mejoras) de propiedad privativa que cubre la póliza de seguros. Nuestra recomendación es que si en las escrituras o “bylaws” del condominio existe un acuerdo por parte del consejo de titulares para asegurar elementos privativos (ya sea propiedad original y/o mejoras), el consejo y/o su junta debe contratar a un abogado para que enmiende las escrituras y/o los “bylaws” y se delegue dicha responsabilidad en el propio titular.

Ningún consejo de titulares o su junta debe responsabilizarse por asegurar los elementos privativos de los apartamentos irrespectivo de si la propiedad inmueble es original o se habla de mejoras y/o alteraciones. Cualquier productor o representante de seguros que lo aconseje distinto, en nuestra opinión, no lo está asesorando correctamente. Por ejemplo, asumir esta responsabilidad sería exponer a una junta de titulares a una posible demanda (por parte del consejo de titulares) por la sencilla razón de que se desconoce cuál es el valor total correcto de la propiedad privativa a asegurarse. Es importante reconocer que ni el consejo de titulares o su junta (ni los tasadores o ingenieros en el caso de las valorizaciones) tienen acceso voluntario a todos los apartamentos. Por ejemplo, en P.R. existe un gran número de apartamentos que son “second homes” cuyos dueños residen fuera de la isla y están prácticamente inaccesibles para una inspección de valores. Además, es prácticamente imposible determinar el valor total correcto de esta propiedad debido a las modificaciones y alteraciones que sufre a diario la propiedad por parte de sus titulares. Cabe señalar que estos cambios a la propiedad privativa por parte de los titulares se hacen sin la necesidad de éstos tener que notificárselo al consejo o su junta.

Si la intención del consejo o su junta es asegurar solamente los elementos privativos originales y se trata de un condominio con varios años de construcción, se tiene que asumir que con toda probabilidad gran parte de esta propiedad ha sido modificada o eliminada y por ende el valor de esta propiedad en particular se ha reducido. También se tiene que asumir que el acceso a los apartamentos es limitado. Si reconocemos esto; entonces ¿cómo es posible que un “profesional reconocido” (según lee la carta de la OCS) pueda establecer una valorización correcta y precisa de los elementos privativos originales a asegurarse?, ¿No estaría el consejo de titulares en la póliza maestra del condominio pagando prima por un límite incorrecto y seguramente inflado basado en el valor total (elemento comunes y privativos) que se le asigna a la estructura del condominio por la sencilla razón de no conocer exactamente cuál es valor específico de los elementos privativos originales? La contestación de estas preguntas es obvia. Con toda probabilidad el consejo de titulares estaría pagando prima de más por un valor incorrecto de propiedad. Con relación a este tema y en caso de una reclamación, tomemos el ejemplo de una cocina original que ha sido reemplazada por una cocina nueva. Si por alguna razón en las escrituras o los “bylaws” existe un acuerdo para asegurar solamente el elemento privativo original, ¿piensa el consejo de titulares, su productor o representante autorizado de seguros, que en caso de una reclamación cubierta por la póliza maestra del condominio, que la propia compañía de seguros va a considerar un pago de reclamaciones a base del costo de reemplazo de la cocina en su origen cuando la partida que actualmente sufrió daños fue la cocina nueva? La contestación a esta pregunta también es obvia. Una compañía profesional de seguros no va a pagar por una propiedad que no ha sufrido un daño directo, en este caso el de la cocina original, por la sencilla razón de que los contratos de seguros para propiedad mueble o imueble siempre requieren que esté presente un daño directo a la propiedad afectada antes de considerarse cualquier pago que pueda estar cubierto por el seguro.

Sobre este tema de los elementos privativos originales, la Carta de la OCS menciona que “si la póliza maestra se adquiere por el valor de reemplazo del condominio, pero la misma no provee cubierta para los elementos privativos “originales adheridos a la estructura” (énfasis suplido), los mismos pueden ser asegurados por el titular de cada apartamento, mediante una póliza emitida a nombre de éste que cubra dicha propiedad. Para determinar el límite de esta cubierta se multiplicará el por ciento de participación del apartamento en particular, según establecido en la escritura matriz, por el total del valor de reemplazo de los elementos privativos “originales adheridos a la estructura” (énfasis suplido), según establecido en la valorización del condominio.” Somos de opinión de que ningún titular capacitado o su productor o representante autorizado de seguros debe de establecer un límite de seguros de elementos privativos originales mediante el cómputo que menciona la Carta de la OCS. Para que sea precisa o exacta la valorización sobre su propiedad la debe establecer el propio titular o su productor o representante autorizado de seguros con la ayuda, de ser necesaria, de un profesional (ej. ingeniero o tasador) que físicamente inspeccione únicamente la propiedad inmueble particular del titular sin importarle cuál es el valor total de reemplazo de todos los elementos privativos “originales adheridos a la estructura” del condominio como dice la Carta de la OCS.

A diferencia de lo que presume la Carta de la OCS sobre elementos privativos “originales adheridos a la estructura” y asegurar éstos en una póliza maestra de condominio, volvemos a recalcarle a nuestros lectores que todo elemento privativo (original y/o mejoras) debe de asegurarse siempre en pólizas individuales (ej. “homeowners”). Algunas de las ventajas de asegurar la propiedad privativa en pólizas individuales son: le es más económico en términos de prima para el titular (vs. pagar su proporción de la prima de la póliza maestra sobre el elemento privativo), el titular le reclama directamente a su compañía de seguros (vs. el consejo de titulares quien es el que reclama cuando dicha propiedad esté cubierta en la póliza maestra del condominio y tiene la potestad de cómo se van a distribuir y qué partidas tienen prioridad sobre los fondos), el por ciento de deducible de una pérdida por huracán en una póliza individual le aplica directamente a su límite de seguros (vs. el por ciento de deducible aplicado al límite de seguros de la póliza maestra del condominio). Para el consejo de titulares algunas de las ventajas son: le “abarata” el costo a la póliza maestra del consejo de titulares porque se reduce el límite de seguros de estructura de la póliza maestra del condominio y se deja en manos de los titulares el seguro de elementos privativos en pólizas individuales para aquellos que opten por asegurar su propiedad privativa. Otra ventaja para el consejo de titulares es no tener que estar segregando el cobro de primas por apartamento a base de su valor específico de los elementos privativos para el cómputo de las prima de la póliza maestra del condominio.

Por otro lado, también es cierto que si el consejo de titulares acordó asegurar en las escrituras y/o sus “bylaws” todo el elemento privativo (me refiero nuevamente a la propiedad inmueble), la compañía de seguros, al momento de una reclamación cubierta por el seguro de la póliza maestra de condominios, tiene que proveer cubierta no sólo para el elemento privativo original sino que también tiene que cubrir todo el inmueble o las mejoras, alteraciones o dispositivos fijos que le pertenecen única y exclusivamente a los titulares. Si este fuera el caso y al momento de seleccionar un límite de seguros de estructura que incluya elementos privativos originales y mejoras el consejo de titulares y su junta tienen que estar bien conscientes de que el límite de seguros de la estructura de la póliza maestra guarde relación con el valor de todos los elementos (comunes y privativos) para poder cumplir con el término que todos conocemos de “insurance to value”. De lo contrario, la compañía de seguros, al momento de un reclamo, le puede aplicar la cláusula de coaseguro pudiéndose verse afectado el recobro de una reclamación pagadera al consejo de titulares. Para evitar esta situación el productor o su representante autorizado de seguros puede solicitar al momento de colocar el seguro la cláusula de “agreed value” y suspender la cláusula de coaseguro. Una compañía profesional de seguros que acepte incluir la cláusula de “agreed value” en la póliza maestra de condominio tiene que considerar el valor de todos los elementos (comunes y privativos; original y/o mejoras) que componen el límite de seguros de estructura antes de emitir dicho seguro. De lo contrario, y en caso de una reclamación de daños parciales a los elemento comunes y privativos del condominio, la compañía de seguros se expone a tener que pagar por la totalidad de la propiedad reclamada cubierta por la póliza sin haber tenido la oportunidad de haber podido cobrar la prima correspondiente de seguro.

Por último, la Carta Normativa introduce una serie de endosos o “Anejos B. y C.” (anejos) para proveer cubierta de “exceso” a nombre del titular en caso de que la póliza maestra del condominio esté “underinsured”. Vale la pena señalar, que el contrato de seguros de pólizas maestras para condominios diseñado por ISO pertenece al renglón de líneas comerciales. Mientras que estos anejos que introduce la OCS son de líneas personales diseñados originalmente por ISO con el propósito de proveer cubierta primaria para la propiedad privativa (original y/o mejoras) que le pertenece única y exclusivamente al titular de un apartamento. En otras palabras, la OCS está permitiendo que un programa de seguros de líneas personales con tarifas diseñadas para seguros de líneas personales se utilice como base para cubrir una exposición comercial de póliza maestra para condominios. Por tratarse de programas de seguros distintos, somos de opinión de que la OCS debió haber presentado con su Carta un ejercicio de pérdida para conocer cómo sería exactamente que se activan estos anejos vis a vis la póliza maestra de condominio. Al convertir estos anejos en seguros estrictamente de “exceso” para que supuestamente cubran la insuficiencia (”underinsurance”) de un seguro de póliza maestra o elemento común del condominio, la interpretación que le podría dar una compañía de seguros pudiese ser otro a la que intenta implantar la OCS en su Carta. Por ejemplo, al tratarse de anejos en “exceso” de la póliza maestra de condominio se pudiera interpretar que éstos se activan únicamente cuando una pérdida de propiedad agota el límite de estructura de la póliza maestra del condominio. Si este fuese el caso o la interpretación que se le diera a estos anejos, tendría que suceder un evento “apoteósico” o catastrófico para que estos seguros se activen. Al presente, no conozco de ninguna compañía de seguros que haya emitido una póliza de seguros con estos anejos. Esta situación o incertidumbre se puede resolver con el programa de seguros de “Unit-Owner’s Interest In The Common Elements (Unit-Owner’s)” de Antilles. La póliza de “Unit-Owner’s” que se emite a favor de un titular está diseñada para emitirse si la póliza maestra del condominio está “underinsured”, o si no hay un seguro de póliza maestra de condominios y en ambos casos se ve afectado el interés del titular en los elementos comunes. La póliza de “Unit-Owner’s” de Antilles no es un seguro de “exceso”. Para más información de sobre nuestro producto de “Unit-Owner’s”, sus términos y condiciones y un escenario de pérdidas favor de comunicarse con nosotros.

De tener cualquier pregunta, duda o comentario, no deje de comunicarse con nosotros.

Jaime J. Gonzalez
Chairman, President & CEO
Antilles Insurance Company