Me dirijo a ustedes con el propósito de compartir información sobre las ganancias generadas durante los últimos cinco (5) años por la Asociación de Suscripción Conjunta del Seguro Obligatorio (ASC). Les acompaño un anejo (véase adjunto) que describe los resultados alcanzados por la ASC del año 2004 al 2008.

Ver Anejo

En poco más de diez (10) años desde que se estableció la ASC, esta entidad aseguradora ha logrado acumular un capital y sobrante (“surplus”) de casi $170 millones, colocándose como una de las compañías aseguradoras mejor capitalizadas de Puerto Rico. Solamente durante los últimos cinco (5) años la ASC ha tenido ingresos netos de sobre $108 millones y han pagado más de $35 millones en dividendos a las compañías de seguros miembros de la ASC (estas cifras no incluyen las del año calendario 2005 por no estar disponible). En términos de ingresos netos la ASC se ha convertido en la compañía de seguros más rentable de Puerto Rico. Con las ganancias acumuladas también se ha convertido, según les explicare más adelante, en una compañía de seguros sobre-capitalizada.

El problema de la ASC esta que en vez de utilizar sus ganancias para aumentar* o introducir nuevas cubiertas de seguros, la ASC parece estar enfocada en aumentar su capital/sobrante y pagar dividendos a sus miembros a expensas de sus asegurados. Aunque se reconoce que la ASC es un ente privado, no podemos perder de perspectiva que las primas generadas por la ASC, a diferencia de las primas que generan las compañías tradicionales de seguros de Puerto Rico, son de origen social impuestas por ley al consumidor.

Esta practica de repartir las ganancias con las compañías** de seguros miembros de la ASC debe ser eliminada para que sea el propio consumidor o asegurado y no las compañías de seguro quienes se beneficien de un seguro justo y adecuado. Los asegurados de la ASC se pueden beneficiar del seguro si se les aumenta el límite de seguros a la cubierta existente de responsabilidad pública, que hasta el momento* tiene un máximo de $3,000 por daños a vehículos de terceros. Todos sabemos que una cubierta de hasta $3,000 no es adecuada para cumplir con las necesidades de daños a vehículos de terceros reclamantes. La ASC también podría introducir nuevas o más amplias cubiertas de seguro para automóviles. Estas pueden incluir, pero no limitarse, a la cubierta de daños a la propiedad ajena (que no sean automóviles) de terceros, cubierta de lesiones corporales a terceros y hasta una cubierta de daños físicos al automóvil de un asegurado de la ASC.

Si la ASC aumenta la cubierta existente de $3,000 y/o introduce una nueva gama de productos de seguros para automóviles, el resultado naturalmente, será un alza en el volumen de reclamaciones, gastos de ajuste de pérdidas y aumentos en los gastos administrativos de la ASC. Para sufragar estos aumentos y sin tener que modificar las primas existentes, la ASC puede utilizar parte del exceso de capital que tiene. Lo importante es no dejar que el capital y sobrante de la ASC se reduzca por debajo de la relación mínimo razonable de solvencia de 3 a 1 entre primas netas suscritas (“net written premiums”) y capital y sobrante (“surplus”). Si nos referimos al “income statement” (ver adjunto) del 31 de diciembre de 2008, las primas netas suscritas de la ASC alcanzan los $202 millones. Manteniendo presente la relación de 3 a 1, el “balance sheet” al 31 de diciembre de 2008 nos demuestra que la ASC puede reducir dramáticamente su capital y sobrante (“surplus”) de $170 millones a $70 millones. Aún con esta reducción de capital y sobrante de $100 millones la ASC puede considerarse como un ente solvente. Este margen de solvencia de 3 a 1 o “leverage test” como se conoce en nuestra industria de seguros, es el máximo permisible por las entidades calificadoras de la industria de seguros como lo es AM Best.

Para que la ASC pueda llevar adelante un cambio en la composición de su cartera de cubiertas de seguros, es bien importante que se prepare de antemano un estudio profesional actuarial que demuestre hasta dónde se pueden aumentar o introducir nuevas cubiertas de seguros. Repito, se utilizaría el capital y sobrante de la ASC para sufragar los costos asociados con un aumento en la oferta del seguro sin que se pierda de perspectiva que lo más importante es su solvencia.

La propuesta de este servidor es que se radique un proyecto de ley para que el capital y sobrante de la ASC se reduzca al nivel mínimo requerido de solvencia, manteniéndose siempre presente que la relación de primas netas suscritas no debe exceder por más de 3 a 1 el capital y sobrante (“surplus”) de la ASC. Para el 31 de diciembre de 2008 la relación actual entre primas netas suscritas y capital y sobrante de la ASC es de escasamente 1.20 ($202 millones en primas netas suscritas, dividido entre $169 millones en capital y sobrante). También es bien importante que este proyecto de ley incluya la eliminación absoluta de todo pago de dividendos a sus miembros. El propósito de esta medida es poner más dinero en los bolsillos del consumidor. Se mantienen las primas existentes de la ASC y se le amplia la cubierta del seguro quedando el asegurado de la ASC menos expuesto a una responsabilidad financiera, en caso de una reclamación cubierta por el seguro compulsorio.

Atentamente,

Jaime J. Gonzalez, CPCU, CIC
Chairman, President, & CEO
Antilles Insurance Company

*En la actualidad existe un proyecto de ley que pretende aumentar la cubierta actual de $3,000 a $4,000 por daños de vehículos a terceros. Este aumento en el limite de seguros sigue siendo inadecuado y dicho cambio tendrá, si alguno, un efecto mínimo en los resultados operacionales de la ASC.
** Antilles Insurance Company es una compañía de seguros de propiedad y contingencia de Puerto Rico pero no es miembro de la ASC.

Me dirijo nuevamente (véase “newsletter” del 15 de diciembre de 2006) a la industria de seguros para compartir otras observaciones sobre la Carta Normativa Núm. N-AP-8-75-2006 (Carta) emitida por la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS) con fecha del 21 de agosto de 2006 que establece ciertos “parámetros con los que se debe cumplir al asegurar los riesgos de condominios y apartamentos de condominio. Como consecuencia de esta Carta se está dando una modalidad en la cual ciertas entidades o firmas están emitiendo valorizaciones de condominio que incluyen una valorización específica para elementos privativos originales (por supuesto nos referimos solamente a la propiedad inmueble) separada de la valorización en base a los “bare walls, bare cealings and bare floors” del condominio. Al momento de solicitar un seguro, algunos consejos de titulares y su productor o representante autorizado de seguros están optando por incluir el valor inmueble original de los apartamentos en el límite de seguros de estructura de la póliza maestra de condominios.

Comentarios:

Habiendo dicho esto, es importante referirse al contrato de seguros. El contrato de seguros de póliza maestra de condominio diseñada por Insurance Services Office claramente indica que sólo existe cubierta para elementos privativos (me refiero a la propiedad inmueble) en la póliza maestra de condominios cuando está presente un acuerdo por parte del consejo de titulares para asegurar dicha propiedad. Este acuerdo tiene que estar claramente descrito en las escrituras y/o en los “bylaws” del condominio irrespectivo de la intención del consejo, su junta y su productor o representante autorizado de seguros de asegurar los elementos privativos en la póliza maestra de condominio. De lo contrario, y al momento de una reclamación sobre la propiedad privativa, la compañía de seguros tiene todo el derecho de negarle la cubierta. Nuestra experiencia de pérdidas de póliza maestra de condominio durante el huracán Georges reveló que nueve (9) de cada diez (10) escrituras y/ sus “bylaws” no contienen acuerdos para asegurar la propiedad privativa y por ende en la póliza maestra del condominio no había cubierta para esta propiedad. Vale la pena señalar que en el contrato de seguro de póliza maestra para condominios no existe ninguna referencia relacionada con el tipo (original o mejoras) de propiedad privativa que cubre la póliza de seguros. Nuestra recomendación es que si en las escrituras o “bylaws” del condominio existe un acuerdo por parte del consejo de titulares para asegurar elementos privativos (ya sea propiedad original y/o mejoras), el consejo y/o su junta debe contratar a un abogado para que enmiende las escrituras y/o los “bylaws” y se delegue dicha responsabilidad en el propio titular.

Ningún consejo de titulares o su junta debe responsabilizarse por asegurar los elementos privativos de los apartamentos irrespectivo de si la propiedad inmueble es original o se habla de mejoras y/o alteraciones. Cualquier productor o representante de seguros que lo aconseje distinto, en nuestra opinión, no lo está asesorando correctamente. Por ejemplo, asumir esta responsabilidad sería exponer a una junta de titulares a una posible demanda (por parte del consejo de titulares) por la sencilla razón de que se desconoce cuál es el valor total correcto de la propiedad privativa a asegurarse. Es importante reconocer que ni el consejo de titulares o su junta (ni los tasadores o ingenieros en el caso de las valorizaciones) tienen acceso voluntario a todos los apartamentos. Por ejemplo, en P.R. existe un gran número de apartamentos que son “second homes” cuyos dueños residen fuera de la isla y están prácticamente inaccesibles para una inspección de valores. Además, es prácticamente imposible determinar el valor total correcto de esta propiedad debido a las modificaciones y alteraciones que sufre a diario la propiedad por parte de sus titulares. Cabe señalar que estos cambios a la propiedad privativa por parte de los titulares se hacen sin la necesidad de éstos tener que notificárselo al consejo o su junta.

Si la intención del consejo o su junta es asegurar solamente los elementos privativos originales y se trata de un condominio con varios años de construcción, se tiene que asumir que con toda probabilidad gran parte de esta propiedad ha sido modificada o eliminada y por ende el valor de esta propiedad en particular se ha reducido. También se tiene que asumir que el acceso a los apartamentos es limitado. Si reconocemos esto; entonces ¿cómo es posible que un “profesional reconocido” (según lee la carta de la OCS) pueda establecer una valorización correcta y precisa de los elementos privativos originales a asegurarse?, ¿No estaría el consejo de titulares en la póliza maestra del condominio pagando prima por un límite incorrecto y seguramente inflado basado en el valor total (elemento comunes y privativos) que se le asigna a la estructura del condominio por la sencilla razón de no conocer exactamente cuál es valor específico de los elementos privativos originales? La contestación de estas preguntas es obvia. Con toda probabilidad el consejo de titulares estaría pagando prima de más por un valor incorrecto de propiedad. Con relación a este tema y en caso de una reclamación, tomemos el ejemplo de una cocina original que ha sido reemplazada por una cocina nueva. Si por alguna razón en las escrituras o los “bylaws” existe un acuerdo para asegurar solamente el elemento privativo original, ¿piensa el consejo de titulares, su productor o representante autorizado de seguros, que en caso de una reclamación cubierta por la póliza maestra del condominio, que la propia compañía de seguros va a considerar un pago de reclamaciones a base del costo de reemplazo de la cocina en su origen cuando la partida que actualmente sufrió daños fue la cocina nueva? La contestación a esta pregunta también es obvia. Una compañía profesional de seguros no va a pagar por una propiedad que no ha sufrido un daño directo, en este caso el de la cocina original, por la sencilla razón de que los contratos de seguros para propiedad mueble o imueble siempre requieren que esté presente un daño directo a la propiedad afectada antes de considerarse cualquier pago que pueda estar cubierto por el seguro.

Sobre este tema de los elementos privativos originales, la Carta de la OCS menciona que “si la póliza maestra se adquiere por el valor de reemplazo del condominio, pero la misma no provee cubierta para los elementos privativos “originales adheridos a la estructura” (énfasis suplido), los mismos pueden ser asegurados por el titular de cada apartamento, mediante una póliza emitida a nombre de éste que cubra dicha propiedad. Para determinar el límite de esta cubierta se multiplicará el por ciento de participación del apartamento en particular, según establecido en la escritura matriz, por el total del valor de reemplazo de los elementos privativos “originales adheridos a la estructura” (énfasis suplido), según establecido en la valorización del condominio.” Somos de opinión de que ningún titular capacitado o su productor o representante autorizado de seguros debe de establecer un límite de seguros de elementos privativos originales mediante el cómputo que menciona la Carta de la OCS. Para que sea precisa o exacta la valorización sobre su propiedad la debe establecer el propio titular o su productor o representante autorizado de seguros con la ayuda, de ser necesaria, de un profesional (ej. ingeniero o tasador) que físicamente inspeccione únicamente la propiedad inmueble particular del titular sin importarle cuál es el valor total de reemplazo de todos los elementos privativos “originales adheridos a la estructura” del condominio como dice la Carta de la OCS.

A diferencia de lo que presume la Carta de la OCS sobre elementos privativos “originales adheridos a la estructura” y asegurar éstos en una póliza maestra de condominio, volvemos a recalcarle a nuestros lectores que todo elemento privativo (original y/o mejoras) debe de asegurarse siempre en pólizas individuales (ej. “homeowners”). Algunas de las ventajas de asegurar la propiedad privativa en pólizas individuales son: le es más económico en términos de prima para el titular (vs. pagar su proporción de la prima de la póliza maestra sobre el elemento privativo), el titular le reclama directamente a su compañía de seguros (vs. el consejo de titulares quien es el que reclama cuando dicha propiedad esté cubierta en la póliza maestra del condominio y tiene la potestad de cómo se van a distribuir y qué partidas tienen prioridad sobre los fondos), el por ciento de deducible de una pérdida por huracán en una póliza individual le aplica directamente a su límite de seguros (vs. el por ciento de deducible aplicado al límite de seguros de la póliza maestra del condominio). Para el consejo de titulares algunas de las ventajas son: le “abarata” el costo a la póliza maestra del consejo de titulares porque se reduce el límite de seguros de estructura de la póliza maestra del condominio y se deja en manos de los titulares el seguro de elementos privativos en pólizas individuales para aquellos que opten por asegurar su propiedad privativa. Otra ventaja para el consejo de titulares es no tener que estar segregando el cobro de primas por apartamento a base de su valor específico de los elementos privativos para el cómputo de las prima de la póliza maestra del condominio.

Por otro lado, también es cierto que si el consejo de titulares acordó asegurar en las escrituras y/o sus “bylaws” todo el elemento privativo (me refiero nuevamente a la propiedad inmueble), la compañía de seguros, al momento de una reclamación cubierta por el seguro de la póliza maestra de condominios, tiene que proveer cubierta no sólo para el elemento privativo original sino que también tiene que cubrir todo el inmueble o las mejoras, alteraciones o dispositivos fijos que le pertenecen única y exclusivamente a los titulares. Si este fuera el caso y al momento de seleccionar un límite de seguros de estructura que incluya elementos privativos originales y mejoras el consejo de titulares y su junta tienen que estar bien conscientes de que el límite de seguros de la estructura de la póliza maestra guarde relación con el valor de todos los elementos (comunes y privativos) para poder cumplir con el término que todos conocemos de “insurance to value”. De lo contrario, la compañía de seguros, al momento de un reclamo, le puede aplicar la cláusula de coaseguro pudiéndose verse afectado el recobro de una reclamación pagadera al consejo de titulares. Para evitar esta situación el productor o su representante autorizado de seguros puede solicitar al momento de colocar el seguro la cláusula de “agreed value” y suspender la cláusula de coaseguro. Una compañía profesional de seguros que acepte incluir la cláusula de “agreed value” en la póliza maestra de condominio tiene que considerar el valor de todos los elementos (comunes y privativos; original y/o mejoras) que componen el límite de seguros de estructura antes de emitir dicho seguro. De lo contrario, y en caso de una reclamación de daños parciales a los elemento comunes y privativos del condominio, la compañía de seguros se expone a tener que pagar por la totalidad de la propiedad reclamada cubierta por la póliza sin haber tenido la oportunidad de haber podido cobrar la prima correspondiente de seguro.

Por último, la Carta Normativa introduce una serie de endosos o “Anejos B. y C.” (anejos) para proveer cubierta de “exceso” a nombre del titular en caso de que la póliza maestra del condominio esté “underinsured”. Vale la pena señalar, que el contrato de seguros de pólizas maestras para condominios diseñado por ISO pertenece al renglón de líneas comerciales. Mientras que estos anejos que introduce la OCS son de líneas personales diseñados originalmente por ISO con el propósito de proveer cubierta primaria para la propiedad privativa (original y/o mejoras) que le pertenece única y exclusivamente al titular de un apartamento. En otras palabras, la OCS está permitiendo que un programa de seguros de líneas personales con tarifas diseñadas para seguros de líneas personales se utilice como base para cubrir una exposición comercial de póliza maestra para condominios. Por tratarse de programas de seguros distintos, somos de opinión de que la OCS debió haber presentado con su Carta un ejercicio de pérdida para conocer cómo sería exactamente que se activan estos anejos vis a vis la póliza maestra de condominio. Al convertir estos anejos en seguros estrictamente de “exceso” para que supuestamente cubran la insuficiencia (”underinsurance”) de un seguro de póliza maestra o elemento común del condominio, la interpretación que le podría dar una compañía de seguros pudiese ser otro a la que intenta implantar la OCS en su Carta. Por ejemplo, al tratarse de anejos en “exceso” de la póliza maestra de condominio se pudiera interpretar que éstos se activan únicamente cuando una pérdida de propiedad agota el límite de estructura de la póliza maestra del condominio. Si este fuese el caso o la interpretación que se le diera a estos anejos, tendría que suceder un evento “apoteósico” o catastrófico para que estos seguros se activen. Al presente, no conozco de ninguna compañía de seguros que haya emitido una póliza de seguros con estos anejos. Esta situación o incertidumbre se puede resolver con el programa de seguros de “Unit-Owner’s Interest In The Common Elements (Unit-Owner’s)” de Antilles. La póliza de “Unit-Owner’s” que se emite a favor de un titular está diseñada para emitirse si la póliza maestra del condominio está “underinsured”, o si no hay un seguro de póliza maestra de condominios y en ambos casos se ve afectado el interés del titular en los elementos comunes. La póliza de “Unit-Owner’s” de Antilles no es un seguro de “exceso”. Para más información de sobre nuestro producto de “Unit-Owner’s”, sus términos y condiciones y un escenario de pérdidas favor de comunicarse con nosotros.

De tener cualquier pregunta, duda o comentario, no deje de comunicarse con nosotros.

Jaime J. Gonzalez
Chairman, President & CEO
Antilles Insurance Company

Antilles Insurance Co. President, Jaime J. González Portilla, has announced the launch of a new service. Employment-Related Practices Liability (EPL), the new service within its comercial package, should be available to clients in approximately two months. “It is not a new product in the market, but it’s an important product and we are making it available to our commercial customers,” he said. EPL pays litigation and indemnity expenses in case of wrongful employee termination or sexual harassment, among other situations.

“Our promise to customers,” said González Portilla, “is peace of mind. We are the best capitalized company in Puerto Rico in terms of net worth versus subscribed premiums, and our customers can count on us in the event of any catastrophe.”

Although González Portilla has identified a market tendency to expand local insurance companies to the mainland U.S., he admits he doesn’t plan to follow suit.

His plan is to continue renewing Antilles’ current customer portfolio. Commenting on another industry trend that has been going on for a couple of years now, he said, “it’s a soft market,” referring to low prices as a result of Puerto Rico’s highly competitive insurance market.
Tradition of Excellence
Antilles, a third-generation, family-owned business was established in 1968 under the umbrella of parent company Anglo Puerto Rican Insurance Corp. The core entities also includes Ochoa Realty, the owner of the Ochoa Building in Old San Juan, which serves as the headquarters of Antilles as well as several other prominent public and private entities.

 
Nearly three-quarters of a century after the González brothers established the island’s first locally-owned general insurance agency, the business is still going strong. According to González Portilla, Antilles’ success comes from the executive’s conservative standpoint. “I am the third González generation to run the company and we have always focused on getting our profit from underwriting rather than from investments,” he said. In addition, the company carefully selects its insured and its business partners.

“Another important factor in our success is that we purchase more reinsurance than we need. This is because we want to make sure we have enough capital to cover our clients’ losses and remain a solid company financially speaking,” said González Portilla, adding that Antilles’ solid and professional reputation make him proud.’

A company’s reinsurance capacity is important because, should a major catastrophe occur, such as a hurricane or an earthquake, there is not enough local capital to pay for every insured property. “Managing our reinsurance capacity and the sum of all our insured policies,” he said, “has become the insurer’s greatest challenge.” According to him, not many reinsurance companies want to invest in Puerto Rico because of the island’s high risk of being hit by a hurricane and its earthquake probabilities.

Nonetheless, the company has made it to the top with discipline. “Discipline is a word we use and practice very often here. We demand discipline in our procedures such as in our quoting formula. If a price is incorrect, it could lead the business to bankruptcy, in the worst of cases, say a catastrophe. As I have said before, we are very conservative in this regard,” said González Portilla.

A.M. Best, an independent entity that evaluates insurance and banking companies, gave Antilles an A (excellent) rating, the highest rating for a native insurance company .

González Portilla said Antilles is not about being the biggest company, but about providing the best service. “We offer a personalized relationship with the customer. Being a small company allows us to treat customers as people and not as a number or a file. Many clients have left us for another company and come back when they realize this is true.” he said.

A total of 50% of Antilles’ client portfolio comes from commercial lines, which also include public liability insurance and fleet auto insurance. The other half of its business is dwelling insurance, also known as hazard insurance, for mortgages, which is its most popular product and insures a property’s structure.

Antilles has three departments, which offer commercial lines, personal lines and surety products. The Commercial Lines Department provides products, such as commercial packages, commercial auto, commercial umbrellas and ocean cargo policies. It also offers an exclusive product designed by the company called Unit Owner’s Interest in the Common Elements, which is commonly known as a Unit Owner’s Policy. This unique product offers coverage for condominium unit owners when the condominium master policy doesn’t provide adequate limits of insurance or when there is no condominium master policy in force. This policy, however, should not be confused with an excess policy, which is offered by other insurance companies.

Antilles Personal Lines Department covers dwelling policies required by mortgage banks as well as personal packages that cover home structures and contents, personal autos, boats and/or liability insurance all included in one policy with deep premium discounts. It also offers traditional Homeowners policies and Personal Auto policies.

The Surety Department offers products, such as miscellaneous bonds, bid and performance bonds, contract bonds and permit bonds, among others.

Many things have changed in the industry since the company’s foundation nearly 40 years ago. Employees, however, are not one of them. González Portilla said Antilles’ staff each has an average of about 20 years experience in the insurance industry and a great number of the employees have been with the company for many years, which contributes to its ability to offer professional, quality service to the company’s clients.

One of the most significant industry changes lately, according to González Portilla, is the incursion of banking institutions in the insurance market. “As a result, many insurance companies, including ours, have a stronger relationship with the banking sector,” González Portilla said. He also said that bank-owned insurance agencies have been shown to be a strong, profitable business.

An upcoming industry change has to do with regulation. The Insurance Commissioner’s Office (ICO) is waiting on the Department of State to approve Rule 84, which would regulate contingent commissions (which are paid to the general agent on top of the commission already established by ICO.

La peor decisión que puede tomar un Consejo de Titulares es asegurar en la póliza maestra o comunal del condominio la propiedad inmueble que le pertenece única y exclusivamente al titular de un apartamento. Esta propiedad se conoce como los elementos privativos*. Veamos cuales son algunos de los problemas con este concepto:

El seguro de la póliza maestra o comunal del condominio sería más costoso para el Consejo de Titulares vs. si cada titular obtiene a su nombre una póliza individual de seguros (ej. programas “dwelling” con el endoso de propietario de unidades de condominio, “homeowners” forma HO-6 o un “personal package” con endoso de propietario de unidades de condominio).
La Ley 103 de Condominios del 5 de abril de 2003 (entró en vigor el 4 de julio de 2003) Artículo 43 establece que el Consejo de Titulares no puede asegurar los elementos privativos en la póliza maestra o comunal del condominio.
Problemas de errores u omisiones en el manejo de los seguros de cada titular, los cuales exponen innecesariamente al Consejo, sus Directores y Oficiales a demandas legales.
El Consejo de Titulares no tiene un interés asegurable en los elementos privativos de un condominio.
Expone al Consejo de Titulares a que probablemente no tenga cubierta para elementos privativos en su póliza maestra o comunal del condominio. ¿Sabía usted qué estas pólizas cubren el elemento privativo únicamente si existe un requisito (verifique la escritura matriz y los reglamentos del condominio) por parte del Consejo de Titulares para asegurar dicha propiedad?
En el caso de un pago de una reclamación catastrófica (huracán o terremoto) cubierta por la póliza de seguros comunal o maestra del condominio por daños al condominio la primera prioridad del Consejo de Titulares será reparar los daños que afecten el régimen común del condominio. Si hubiese una obligación por parte del Consejo de Titulares para asegurar los elementos privativos, la reparación de estos elementos quedaría expuesta a que sobre dinero luego de aplicarse el deducible porcentual catastrófico a la póliza maestra o comunal del condominio. Cabe señalar que con toda probabilidad al Consejo de Titulares no le sobrará el dinero recibido producto de una reclamación de seguros para atender los reclamos de los elementos privativos de los titulares.
Problemas en determinar y mantener al día el valor asegurable de los elementos privativos en cada apartamento.
Problemas en el cobro de las primas que le corresponde pagar a cada titular individualmente.
Algunas de las ventajas para los titulares de asegurar los elementos privativos en pólizas de seguros individuales son:

A ningún titular le conviene que todo lo relativo a su seguro cubriendo propiedad privada (elemento privativo) sea para beneficio común de los titulares o que recaiga en manos de los demás titulares (el Consejo de Titulares) la decisión en cuanto a la cantidad que debe pagar el asegurador, las prioridades en cuanto a cómo habrá de repartirse el dinero del seguro.
Le es más económico a un titular asegurar sus elementos privativos en una póliza individual de seguros.
El titular por cuenta propia establece su límite de seguros de acuerdo con los valores de sus elementos privativos que se encuentran dentro de su apartamento.
El titular por cuenta propia le reclama directamente a su compañía de seguros los daños a sus elementos privativos vs. tener que presentar su reclamo a través de la póliza maestra o comunal del condominio.
El deducible porcentual catastrófico le aplica específicamente al límite de seguros correspondiente a los elementos privativos del titular que sufrió daños con una posibilidad mucho mayor de cobrarle a su póliza individual de seguros vs. deducible porcentual catastrófico aplicado a la totalidad del límite de seguro de la póliza maestra o comunal del condominio y la prioridad de éstos de reparar primero los elementos que afectan al régimen común del condominio.
De tener cualquier pregunta, comuníquese con nosotros o con su productor de seguros.

Jaime J. Gonzalez
Chairman, CEO & President
Antilles Insurance Company

* Elementos privativos:

Según la Ley de Condominios los elementos privativos incluyen las superficies que revisten las paredes, techos y pisos dentro de cada apartamento, no lo que en realidad es parte de la fachada o estructura del edificio.
Las puertas interiores y las paredes interiores de cada apartamento que no son estructurales o que colindan con otros apartamentos o elementos comunes.
Dispositivos fijos, maquinaria, alteraciones o mejoras dentro de cada apartamento o en otras palabras los equipos privativos dentro de cada apartamento (irrespectivo de si son equipos que vinieron originalmente con el apartamento), tales como los usados para refrigeración, ventilación, sanitarios, plantas eléctricas, cocina, lavaplatos, lavandería, seguridad o cuidado del apartamento.
La propiedad personal dentro de cada apartamento (muebles, alfombras, cortina, ropa, prendas, etc.).
Todo lo demás que fuera racionalmente de uso privativo del titular dentro de cada apartamento, o necesario para su adecuado uso y disfrute con exclusión de los demás titulares.